Logements connectés : comment répondre à leur sinistralité ?

#Construction

Les promoteurs immobiliers commercialisent un habitat nouvelle génération destiné à être plus intelligent, plus confortable à vivre et plus économique. Aujourd’hui, les logements connectés deviennent une réalité de notre environnement que le secteur de l'assurance doit être en mesure de protéger. On fait le point àavec nos experts construction.

L'immeuble connecté : une meilleure gestion des logements

L’immeuble « connecté » se caractérise par le pilotage centralisé de nombreuses fonctions via une application installée sur un smartphone à partir duquel on peut augmenter la température de l’appartement, éteindre ou allumer à distance les appareils électriques, actionner les volets roulants, la ventilation... Le premier objectif est la bonne gestion du logement par la réalisation d’économies d’eau, de gaz, d’électricité tout en améliorant le confort. Le second concerne la sécurité des biens et des habitants. Ainsi il est possible de verrouiller ou déverrouiller à distance sa porte-palière, d’éclairer son logement, de consulter à distance son visiophone lorsque quelqu’un se présente à la porte, ou d’actionner ses caméras de surveillance. 

 

Au-delà du simple logement, c’est l’immeuble entier qui pourra être connecté pour améliorer la gestion des énergies et son exploitation. De nombreux promoteurs ou bailleurs sociaux prévoient déjà d’organiser au sein des halls d’immeuble des casiers sécurisés et réservables à distance qui serviront à réceptionner des livraisons ou des achats commandés sur Internet. D’autres ont équipé certains de leurs immeubles de systèmes d’arrosage automatiques réglés sur les conditions climatiques, de chaudières et compteurs ou ascenseurs connectés pour détecter plus facilement un dysfonctionnement dans l’immeuble (pannes d’ascenseur, fuite d’eau…) et informer immédiatement les réparateurs et les habitants par un message.

Comment garantir ces nouveaux équipements ?

À côté des garanties contractuelles, les assurances construction traditionnelles seront mobilisées pour solutionner les sinistres qui surviendront au cours des années postérieures à la réception. Il s’agira des dommages de la nature de ceux dont sont respon-sables les constructeurs au sens des articles 1792 et suivants du Code civil. La garantie Dommages ouvrage est parfaitement di-mensionnée pour répondre aux défaillances des objets connectés.

 

C’est essentiellement la garantie de bon fonctionnement prévue par l’article 1792.3 du Code civil (biennale) qui pourra être mobilisée en raison du dysfonctionnement des éléments d’équipement dissociables rendus inaptes à assurer leur mission. L’élément dissociable est celui dont la dépose, le démontage ou le remplace-ment peut s’effectuer sans détérioration, enlèvement de matière de l’ouvrage, comme par exemple les interphones, chauffe-eaux, ballons d’eau chaude, volets roulants… La durée de la garantie est de deux années après la réception des travaux.

 

Par ailleurs, la défaillance de ce type d’équipements électroniques peut entraîner une impropriété à destination de l’ouvrage, par exemple la panne d’un élément connecté relatif au chauffage, à la sécurité des personnes peut aboutir à la mise en jeu de la responsabilité décennale des installateurs concernés qui devront donc se considérer comme des constructeurs soumis à la responsabilité décennale au sens de l’article 1792-1 du Code civil. Ils devront donc être assurés en RC décennale pour le chantier considéré.

 

Attention ! L’assureur Dommages ouvrage qui sera amené à préfinancer les travaux de réparation pourra, le cas échéant, exiger des installateurs-constructeurs la fourniture d’attestations d’assu-rances RC décennale nominatives au chantier. Se posera aussi la question fondamentale de l’entretien de l’objet connecté qui devra être effectué pendant toute la durée des garanties (garanties biennale ou décennale) par le propriétaire-maître d’ouvrage sous peine de perdre son accès à la couverture Dommages ouvrage.

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